Beogradu primanjkuje več kot 100.000 kvadratnih metrov bivalnega prostora

12. februar 2019

Srbski prestolnici primanjkuje več kot 100.000 kvadratnih metrov bivalnega prostora, torej veliko več, kot je trenutno na razpolago. Posledično to pomeni, da se dejansko vse, kar se zgradi, sproti proda. V lanskem letu je bila povprečna cena kvadratnega metra v starejših stanovanjih 1.190 evrov, v novogradnjah pa kar 2.250 evrov in v primerjavi z letom 2017 višja za 7 odstotkov. Kljub temu, da je trg na tem področju še kako aktiven, v svetovalni agenciji za nepremičnine CBRE trdijo, da bodo v prihodnjem obdobju cene ostale stabilne.

Podobno je tudi na trgu poslovnih prostorov, saj se v letu 2019 najemnine ne bodo spreminjale. Rast gradnje bo na najemnine vplivala le v maloprodaji.

V prvih desetih mesecih lanskega leta je bilo v Beogradu izdanih za več kot 700.000 kvadratnih metrov gradbenih dovoljenj različnih kategorij, med drugim za približno 2.000 stanovanj.

"Čeprav v zadnjih letih cene konstantno rastejo, je prodaja stanovanj vedno večja. Večino se jih pokupi še pred dograditvijo in kar 82 odstotkov z gotovino. Kljub temu je povpraševanje veliko večje od ponudbe. Še vedno so stanovanja najdražja na Vračaru, Starom Gradu in na Savskom vencu", je povedal generalni direktor svetovalne agencije za nepremičnine, gospod Andrew Peirson.

Glede na ceno kvadratnega metra so stanovanja v Ljubljani, Zagrebu ter nekaterih obmorskih turističnih središčih dražja, stanovanja v Sarajevu, Podgorici ali Skopju pa precej cenejša od beograjskih.

Tudi najemnine poslovnih prostorov so v Beogradu dražje kot v sosednjih državah in to predvsem zato, ker jih je na razpolago zelo malo, dejansko je razpoložljivih manj kot 4 odstotke.

Trenutno se ob razpoložljivih 450.000 kvadratnih metrih v poslovnih zgradbah gradi še 140.000 kvadratov tako imenovane A kategorije, od katerih naj bi bilo v letu 2019 dograjenih 60.000 kvadratnih metrov. To bo za približno 10 odstotkov povečalo ponudbo razpoložljivih poslovnih prostorov, kar naj bi privabilo predvsem večja podjetja. Večina ponudbe bo osredotočena na Novi Beograd.

Povprečna višina najemnin, ki so se v minulem letu gibale med 15,50 in 16,50 evri, se v letu 2019 ne bo spreminjala, se pa v letu 2020 po napovedih CBRE pričakuje, da bodo najemnine padle za približno 5 odstotkov.

Večina novogradenj bo v okviru maloprodaje osredotočena na Beograd ter predvsem na večje trgovske centre. Glede na trenutno razpoložljivost, ki je skorajda nična, pa so cene najemnin v prestolnici, glede na cene v drugih mestih v regiji, višje za približno 40 odstotkov.

"Na že obstoječih 150.000 kvadratnih metrih bo v letu dograjenih še 34.000 ter v letu 2020 137.000 kvadratnih metrov, predvsem v obliki trgovskih centrov oziroma centrov v zahodnem slogu. Povečanje kapacitete bo omogočilo prihod novih blagovnih znamk, z zmanjševanjem najemnin, ki se zdaj gibljejo med 27 in 29 evri za kvadratni meter, za približno 20 odstotkov pa bo v letu 2021 možno izdelke kupovati po bistveno nižjih cenah", je posebej poudaril Peirson.

Do leta 2025 bodo tisti, ki so bili rojeni v začetku novega tisočletja, postali največja demografska skupina v regiji oziroma bodo prav takrat vstopali v svoja prva potrošniška leta. Posledično bodo prav oni nosilci ponudbe in povpraševanja na področjih maloprodajnih nepremičnin.

Ob analiziranju regije so v CBRE prišli do ugotovitve, da bo v letu 2019 ključnega pomena privabiti čim več potencialnih kupcev v vse države jugovzhodne Evrope, osredotočenih na pisarniške prostore, ki so prav v Zagrebu, Beogradu in Sofiji najbolj privlačni.

Stanovanjska gradnja
V letu 2018 je bilo izdanih približno 2.000 stanovanjskih gradbenih dovoljenj. Cene kvadratnega metra so se gibale med 1.190 evri v starogradnjah in 2.050 evri v novogradnjah, kar predstavlja v primerjavi z letom 2017 približno 7 odstotno povišanje. Od teh se jih skoraj 82 odstotkov prodaja za gotovino. Glede na to, da je povpraševanje še vedno večje od ponudbe, bodo cene ostale stabilne.

Poslovni prostori
V Beogradu je na razpolago približno 485.000 kvadratnih metrov tako imenovane A kategorije, od tega več kot 95 odstotkov na Novem Beogradu. Povprečna cena najemnin se je v letu 2018 gibala med 15,5 in 16,5 evrov za kvadratni meter. Zasedenih je bilo skoraj 96 odstotkov. V letu 2019 se bo zgradilo še 60.000 ter v letu 2020 140.000 kvadratnih metrov. Morebitno znižanje cen je možno šele v letu 2021.    

Maloprodajni objekti
V Beogradu so maloprodajni objekti trenutno v velikem porastu, tržnih centrov zahodnega tipa je v samem centru približno 150.000 kvadratnih metrov. V letu 2019 se jih bo dogradilo še 37.000 ter v letu 2020 137.000. Trenutno sploh ni prostih kapacitet, kar v veliki meri ovira prihod novih trgovskih verig na tržišče. Najemnine so precej visoke, mesečno med 27 in 29 evri za kvadratni meter. Prav zato se v naslednjem obdobju pričakuje povečanje ponujenih kapacitet ter posledično prihod novih blagovnih znamk oziroma povečanje obstoječe ponudbe, še posebno zato, ker naj bi se v letu 2020 zmanjšale tudi najemnine.

Vir: Ekapija

Pripravila:
Mag. Danijela Fišakov
Predsednica
Slovenski poslovni klub v Beogradu
E: danijela.fisakov@spk.rs