Ali je booma na srbskem nepremičninskem trgu končno konec?
V prvi polovici leta 2023 vsako peto stanovanje ni bilo prodano
Pri velikih in skrbno načrtovanih projektih ni pričakovati občutnejšega padca prodajnih cen, medtem ko naj bi prišlo do padca prodajnih cen na sekundarnem trgu, trdi podjetje CBS International.
Reševanje življenjskih vprašanj je v zadnjem času za mnoge postavljeno na čakanje. Dobra novica pa je, da vse velike družbe, ki se ukvarjajo z raziskavami na nepremičninskem trgu, in tudi poročilo Republiškega geodetskega zavoda, navajajo, da prihaja do stabilizacije. Zagotovo je, da se cene za zdaj ne bodo vrnile na tiste, ki so veljale pred trenutno krizo.
Reševanje življenjskih vprašanj je v zadnjem času za mnoge postavljeno na čakanje. Dobra novica pa je, da vse velike družbe, ki se ukvarjajo z raziskavami na nepremičninskem trgu, in tudi poročilo Republiškega geodetskega zavoda, navajajo, da prihaja do stabilizacije. Zagotovo je, da se cene za zdaj ne bodo vrnile na tiste, ki so veljale pred trenutno krizo.
Ali to pomeni, da je končno prišel konec "buma" na nepremičninskem trgu?
Svetovalna družba, ki se ukvarja z nepremičninami, CBS International, je raziskala, kje se danes nahaja nepremičninski trg v Srbiji v primerjavi s prejšnjimi leti. Po rekordnem letu 2022 so v prvi polovici leta 2023 v primerjavi z enakim obdobjem prejšnjega leta zabeležili zmanjšanje števila prodanih stanovanj za 20 odstotkov. To kaže na zmanjšano povpraševanje prebivalcev po nepremičninah, kar je povezano s zmanjšano gradbeno aktivnostjo.
Razlog je splošna upočasnitev gospodarstva v Srbiji in tudi v svetu, vse to pa zaradi manjše ponudbe novogradenj. Na letni ravni naj bi se število transakcij zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov. Pričakovan upad števila prodanih stanovanj bo vplival tudi na skupno vrednost prometa z nepremičninami, saj ima promet s stanovanji največji delež v skupnem številu transakcij v zadnjih letih (65 odstotkov v Beogradu).
"Leta 2022 ni bilo znakov upočasnitve gradbene aktivnosti na beograjskem stanovanjskem trgu, kljub vsem težavam, s katerimi so se investitorji soočali skozi leto. Je pa v prvem četrtletju 2023 v Beogradu zabeležena nižja gradbena aktivnost, zlasti pri stanovanjskih stavbah, kot posledica dolgotrajnejšega postopka izdajanja gradbenih dovoljenj," je zapisano v raziskavi.
Na ravni države je v prvem četrtletju letošnjega leta zabeležen osemodstotni upad števila izdanih gradbenih dovoljenj, pri stanovanjskih stavbah pa štiriodstoten upad. Kot posledica tega je začetek številnih velikih projektov, napovedanih za letošnjo pomlad, prestavljen na drugo polovico leta 2023.
Kljub pričakovanemu upadu gradbenih dovoljenj v letu 2023 se pričakuje, da bodo izdana dovoljenja za stanovanjske stavbe ostala na visoki ravni, okoli 64, kar so dosegli leta 2022. Razlog za zanimanje investitorjev in zaupanje v stanovanjski trg je odpornost tega tržnega segmenta na izzive v zadnjih nekaj letih, navaja raziskava.
Razlog je splošna upočasnitev gospodarstva v Srbiji in tudi v svetu, vse to pa zaradi manjše ponudbe novogradenj. Na letni ravni naj bi se število transakcij zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov. Pričakovan upad števila prodanih stanovanj bo vplival tudi na skupno vrednost prometa z nepremičninami, saj ima promet s stanovanji največji delež v skupnem številu transakcij v zadnjih letih (65 odstotkov v Beogradu).
"Leta 2022 ni bilo znakov upočasnitve gradbene aktivnosti na beograjskem stanovanjskem trgu, kljub vsem težavam, s katerimi so se investitorji soočali skozi leto. Je pa v prvem četrtletju 2023 v Beogradu zabeležena nižja gradbena aktivnost, zlasti pri stanovanjskih stavbah, kot posledica dolgotrajnejšega postopka izdajanja gradbenih dovoljenj," je zapisano v raziskavi.
Na ravni države je v prvem četrtletju letošnjega leta zabeležen osemodstotni upad števila izdanih gradbenih dovoljenj, pri stanovanjskih stavbah pa štiriodstoten upad. Kot posledica tega je začetek številnih velikih projektov, napovedanih za letošnjo pomlad, prestavljen na drugo polovico leta 2023.
Kljub pričakovanemu upadu gradbenih dovoljenj v letu 2023 se pričakuje, da bodo izdana dovoljenja za stanovanjske stavbe ostala na visoki ravni, okoli 64, kar so dosegli leta 2022. Razlog za zanimanje investitorjev in zaupanje v stanovanjski trg je odpornost tega tržnega segmenta na izzive v zadnjih nekaj letih, navaja raziskava.
Kakšne so cene?
Ko gre za cene, je kvadratni meter stanovanja v novogradnji v Beogradu leta 2022 po uradnih statističnih podatkih povprečno znašal 2.588 evrov, kar je 19 odstotna rast v primerjavi z letom 2021. Najvišje povprečne cene so bile zabeležene na občinah Savski venac (3.908 evrov na kvadratni meter) in Stari grad (3.272 evrov na kvadratni meter), ki sta dosegli tudi največjo letno rast prodajnih cen, in sicer za več kot 20 odstotkov.
Kar se tiče povpraševanja po stanovanjih v prvem četrtletju letošnjega leta je zanimivo, da se je povečalo predvsem v primeru stanovanj v višjih cenovnih razredih, zlasti v razponu med 3.100 in 4.000 evrov na kvadratni meter. Največji delež v skupnem povpraševanju predstavljajo stanovanja, prodana po ceni med 1.100 in 2.000 evrov – v tem razponu je bilo v prvem četrtletju 2023 prodanih 40 odstotkov stanovanj. Vendar pa je v primerjavi s podatki iz leta 2020, ko je bil ta delež skoraj 60 odstotkov, opazen trend upadanja.
Če analiziramo najdražje enote, ki stanejo več kot 6.000 evrov na kvadratni meter, je bil v prvem četrtletju 2023 zabeležen pozitiven trend, čeprav je število prodanih enot po najvišjih cenah še vedno nizko (manj kot odstotek).
Direktorica tržnih raziskav pri CBS International Tamara Kostadinović poudarja, da v okviru velikih in skrbno načrtovanih projektov ni pričakovati bistvenega padca prodajnih cen, medtem ko se padec prodajnih cen pričakuje na sekundarnem trgu, kot tudi v primeru manj privlačnih in manjših stanovanjskih projektov lokalnih investitorjev.
Kar se tiče povpraševanja po stanovanjih v prvem četrtletju letošnjega leta je zanimivo, da se je povečalo predvsem v primeru stanovanj v višjih cenovnih razredih, zlasti v razponu med 3.100 in 4.000 evrov na kvadratni meter. Največji delež v skupnem povpraševanju predstavljajo stanovanja, prodana po ceni med 1.100 in 2.000 evrov – v tem razponu je bilo v prvem četrtletju 2023 prodanih 40 odstotkov stanovanj. Vendar pa je v primerjavi s podatki iz leta 2020, ko je bil ta delež skoraj 60 odstotkov, opazen trend upadanja.
Če analiziramo najdražje enote, ki stanejo več kot 6.000 evrov na kvadratni meter, je bil v prvem četrtletju 2023 zabeležen pozitiven trend, čeprav je število prodanih enot po najvišjih cenah še vedno nizko (manj kot odstotek).
Direktorica tržnih raziskav pri CBS International Tamara Kostadinović poudarja, da v okviru velikih in skrbno načrtovanih projektov ni pričakovati bistvenega padca prodajnih cen, medtem ko se padec prodajnih cen pričakuje na sekundarnem trgu, kot tudi v primeru manj privlačnih in manjših stanovanjskih projektov lokalnih investitorjev.
Kako tujci vplivajo na trg najema nepremičnin?
Kar je vsem znano, je negativen vpliv tujcev na nepremičninski trg v preteklem letu. Leta 2022 je zaradi hitre rasti števila ruskih in ukrajinskih državljanov ter drugih tujcev, ki delajo v Srbiji, višina najemnin znatno narasla. Cene stanovanj za najem so se bistveno dvignile, zlasti v novozgrajenih stanovanjskih kompleksih, ki ponujajo različne storitve, kot so recepcija, varovanje, strokovno vzdrževanje itd. Zato so ti projekti zabeležili 30 do 50 odstotno rast najemnin, medtem ko so prenovljena ali nova stanovanja v dobrih projektih zabeležila rast za 15 do 20 odstotkov. Vendar pa so se nekateri tujci po začetnem prilivu odločili za nakup stanovanja ali so že našli stanovanje za najem in s tem končali iskanje.
Brez "večjega priliva tujcev" na trgu v letu 2023 se je povpraševanje stabiliziralo, tako kot višine najemnin, ki so se skoraj vrnile na ravni iz leta 2021, navaja raziskava.
Enak trend se bo nadaljeval, pri čemer bodo največje najemnine zabeležene v novozgrajenih stanovanjskih kompleksih, ki ponujajo dodatne ugodnosti, ali luksuznih hišah, ki so najprivlačnejša izbira za predstavnike mednarodnih podjetij.
Na koncu je gotovo, da bo nepremičninski trg v Srbiji tudi v letu 2023 ostal dinamičen in privlačen za domače in tuje kupce, z nekaj novimi cenami in povečanim zanimanjem.
Vir: Euractiv
Povzela:
mag. Danijela Fišakov
Slovenski poslovni klub v Beogradu
e-naslov: danijela.fisakov@spk.rs
Brez "večjega priliva tujcev" na trgu v letu 2023 se je povpraševanje stabiliziralo, tako kot višine najemnin, ki so se skoraj vrnile na ravni iz leta 2021, navaja raziskava.
Enak trend se bo nadaljeval, pri čemer bodo največje najemnine zabeležene v novozgrajenih stanovanjskih kompleksih, ki ponujajo dodatne ugodnosti, ali luksuznih hišah, ki so najprivlačnejša izbira za predstavnike mednarodnih podjetij.
Na koncu je gotovo, da bo nepremičninski trg v Srbiji tudi v letu 2023 ostal dinamičen in privlačen za domače in tuje kupce, z nekaj novimi cenami in povečanim zanimanjem.
Vir: Euractiv
Povzela:
mag. Danijela Fišakov
Slovenski poslovni klub v Beogradu
e-naslov: danijela.fisakov@spk.rs
